私たちが手がけるグループホームの第一弾となる「東和苑グループホーム」への投資を決断してくださった合同会社フクモト、代表社員の福本強さまにお話しを伺いました。
不動産投資の会社でIRやPRの仕事を手がけ、顧客企業の株式公開をサポートするなど様々な業務を歴任。その後、独立しコンサルティング業務やハウスクリーニング事業など幅広い事業を手がけていらっしゃいます。そんな投資の専門家のような方が、なぜわたしたちのプロジェクトに投資下さったのか、じっくりお伺いしてみました。
合同会社フクモト代表社員 福本強さま
D'S PALETTEへの投資を検討したきっかけは？
きっかけは、業界研究としてD’S PALETTEさんのセミナーに参加しお話しを聞いたことですね。コンサル会社とともに練り上げたビジネスモデルだけに、不動産投資の世界で10年生きてきた私から見てもよく出来ていたんです。お話しを聞いてから、自分なりに研究・分析してみても率直に「これはいい」と思えましたね。グループホームの整備は、知的障害者の自立や親亡き後も自ら生活できる場所を提供するためにも、非常に有益な社会事業ですよね。ですが、同じ住まいを提供する事業でも賃貸住宅とは、大きく事情が異なります。オーナー（投資家）、貸し手、借り手というだけでなく、社会福祉事業者、利用者さま、地域社会など、多くの共同関係者が関わります。事業として存続していくには、関わる人全てに適正な利益がなくてはなりません。誰かが極端に大きな負担を背負う形では、成り立たず、みんなにメリットがある仕組みがないと…。そこが非常にバランスよくできているビジネスモデルだと感じました。
投資家としてのメリットは？
投資家の立場として、グループホームというのは資産価値が下がりにくいもの。一般的な賃貸物件は築年数が経つほど物件の価値も下がり、家賃が下がるものですが供給率がわずか6％しかなく入居率は98％といわれるグループホームなら、年数を経て多少建物が古くなってもニーズがあり続けるので大きな影響がない。地域の反対などで簡単には建設できないという事情もあり競合が近隣にできるという事態も考えにくい。そもそも行政の指導のもと、同一経済圏の中にグループホームが乱立することもありません。ましてやパレットさんの場合、土地のオーナーになる契約でしたので、建物の修繕などに追加投資をする必要がない。それでいて社会福祉を行う施設だけに、簡単に短期でやめる心配がなく長期安定収益が確保できるのです。私が投資したケースでは、入居してグループホームを運営する社会福祉法人さんから20年契約で敷金もお預かりするカタチになりました。利用者の入退去に関わらず、家賃収入は社会福祉法人さんからいただける点でも安定していますよね。通常の賃貸物件のオーナーになる場合、入退去があれば、入居者募集の費用やリノベーション費用も考えておかねばなりません。これらの費用も必要なくなるのはありがたいですよね。またグループホームといえば、人里離れた山奥に建てられるケースが多いようです。そうなるともし施設がなくなれば、二束三文の山奥の土地しか残りません。パレットさんなら、周囲の理解を得て、住宅地内に建てたいというこだわりがあるので、土地としての資産価値もしっかり確保される点もいいな、と思えましたね。
D'S PALETTEの対応はどうでしたか？
まだスタートしたばかりで私が投資家第1号という段階でしたから、パンフレットもなく、あるのはコンサル会社と作られたPowerPointの資料のみだったんです。あとは、中島社長が口で説明するだけ（笑）それでも、投資の世界で生きてきた私が信頼するに足るものがあったんです。本当にいい商品は、パンフレットなんてなくても売れるものです。一般の資産家さんは「パンフレットもないのは不安」と感じるかもしれません。ですが、私に言わせれば、わかりやすくお金をかけて立派すぎるパンフレットを用意しているような投資プランは、逆にアウト（笑）そこまでしないと売れないのか…そこに利益が使われているのか…とつい思ってしまうのです。大手ハウスメーカーの開発する集合住宅は、立派なパンフレットを揃えて投資家を募集してますが、どんどん同じような建物ができて、競合になっていきますよね…それを考えると、私はパレットさんのプランの方が魅力的でしたね。母体である中商さんが手がけている住宅も見せて頂いたのですが、おしゃれで「これはグループホームとしてもいいものを作ってくれるだろう」と確信できるものでした。高気密、高断熱の省エネ性能も高く、「緑の柱」という特殊加工で防蟻・防腐処理された木材を使ったしっかりとした造りのものをスタンダードに採用されている…経済的耐用年数も高いのです。そして何より私が投資する物件は、パレットさんがグループホームの事業に挑む第1号です。「絶対手抜きせず、いい物件にしてくれるはず」という期待もありました。
社会福祉法人さんは、どんな印象でしたか？
投資する事業を実際に動かすオペレーターとなるのは、社会福祉法人さん。どんなところが入るかが非常に大切になりますよね。パレットさんの場合は、建物の作り手として自らが社会福祉法人さんを選別します。そこも安心できる点だと思います。住まいをつくるプロとして、いい建物を作るのは当たり前です。でもいいかげんな社会福祉法人と契約することになっては、のちのち施設内で問題や暴力沙汰などが起こり、施設そのものの存続が危ぶまれる事態にもなりかねません。その点、パレットさんは想いを持って事業を始めているだけに、共感できる団体さんとだけ手を組んでおられるんでしょうね。私もこの中島社長が選んだのならしっかり見て下さっているはずだと信じられました。念の為に友だちの銀行員にも入居する社会福祉法人さんの評判を聞いたのですが、評点もよかったんです。和光福祉会の北村さんとは一度お会いしました。スーパーカブに乗って物件を見に来ておられましてね。その後、建設中にも何度も現場まで足を運んでおられる姿をお見かけしました。福祉に熱意があり、正義感のようなものさえ感じました。「この社会福祉法人さんなら大丈夫」と思えましたね。施設経営は所有する投資家と完全に分離し、私が運営に口だしすることはありません。私の場合、オーナーとはいえ、気を遣わせても申し訳ないので、遠くから眺めるくらいで、むしろ近づかないようにしているくらいです（笑）だからこそ、信頼できる法人さんとマッチングしてもらうことは大切です。あれから8年が過ぎ、今では60箇所もの施設を手がけておられるパレットさんが選ぶんですから、心あるいい社会福祉法人さんと結びつけてくれると思います。
投資家としての社会貢献について
社会貢献というのは、単発の1回切りではなく継続しないと意味がないと思うんです。よく芸能人の方が社会貢献活動として何かされることもありますが、テレビで取り上げる短期で1回きりではダメなんです。障がいのある方、福祉事業者、地域、土地の貸し手、建物を作るパレットさん。その関わる5者すべて…三方よしどころか、「四方よし＋作り手」の利益が守られているからこそ、継続できると私は思います。地域社会において知的障がいのある方は、いつどこで生まれるかはわかりません。ご家族ががんばって支えていたとしても、親が年を取った後、そして親亡き後には、障がいのある方の住まいや生活はどうやって守るのか。その受け皿としてグループホームはもっともっと必要です。振り返れば、私が投資したのは、第1号案件だっただけに中島社長は、大変なご苦労をされたはず。地域の理解を得るべく、地域のお役に立てるようにと防犯カメラを設置したり、災害対策の拠点にできるよう設備を入れたり…そうして街の入り口にあたる好立地で施設開業までこじつけたのですから。私にはいつも「大丈夫、スムーズにいってるよ」とおっしゃっていましたけど（笑）おかげさまで、自己紹介する時にも自慢するわけではないけれど「実はこういう社会貢献もしています」と一言添えられる。ただ賃貸の収益物件を持っているより、何倍も気持ちがいいものですよ。
投資を通じて感じていることは？
建築も全てパレットさんに任せきりで、これだけ高い商品性のある投資ができているのはすごいことだと思います。他で一般の賃貸物件も持っていますからよくわかるのですが、年利7％の賃料がずっと途切れることなく入ってくるんです。本当に何もしなくてもいい。こんなことは考えられません。毎月の物件の管理費も必要ありませんから、家賃がそのまま満額入金される。この状態が投資して引き渡してから、今に至るまで長期安定で続いているのです。ただ1つだけ気になることがあるとすれば、「20年契約」なのでその後が、どうなるかということ。何もなければそのまま契約更新で借りてもらえると思いますが…。万が一、社会福祉法人さんに何かあったら…その場合の仕組みについても整えておいてもらえたら、より安心ですね。投資家の私が信頼できる福祉事業者さんを見つけてくるのは、大変ですから（笑）まあ、既に多くの施工実績があるパレットさんなら、福祉事業者さんとの繋がりも増やし続けていますから、何とかしてくれるはずと信じていますよ（笑）
投資を検討される方へアドバイスがあれば教えて下さい。
投資する側としては、自分の住むエリア内にグループホームを建てて欲しいと思うかもしれません。わかります。でも、そこにはこだわらないほうがいいんです。投資家は遠くから見守るだけでいいんです。パレットさんがちゃんとグループホームを必要とする人がいるエリアで、必要とされる施設を造ってくれますから。その立地に最適な福祉事業者さんもつけていただけるはず。グループホーム専用のパッケージとして、60件も実績がある分、私が関わった第1号案件の頃よりもさらにノウハウもどんどん磨かれています。外から見ても、パレットさんはいい社員さんが揃っていて、「こうした方がいいよね？」ということはどんどん改革しながら働いておられ、不平不満も溜めず、満足して働いているのが伝わってきますね。だから作るモノもどんどんよくなるんでしょうね。